Продажа квартиры в Турции, если она в собственности менее 5 лет, может облагаться налогом на прирост капитала (değer artış kazancı vergisi). Это регулируется Законом о подоходном налоге № 193. Далее мы разберём, как работает налог на продажу недвижимости в Турции до 5 лет, какие ставки применяются и какие есть льготы.
Как рассчитать налог на прирост капитала
Если вы купили недвижимость после 1 января 2007 года и продаёте её до истечения 5 лет, прибыль облагается налогом. Прибыль — это разница между ценой продажи и стоимостью покупки, скорректированной на инфляцию по индексу PPI. Кроме того, вычитаются расходы на улучшения и комиссии.
Ставки налога для 2025 года:
- 15% на прибыль до 120 000 TRY;
- 20% на 120 001–300 000 TRY;
- 27% на 300 001–760 000 TRY;
- 35% на 760 001–3 800 000 TRY;
- 40% на прибыль свыше 3 800 000 TRY.
Льготы и освобождение от налога
Если недвижимость в собственности 5 лет или более, налог не взимается. Это правило действует для физических лиц, не занимающихся торговлей недвижимостью. Кроме того, для жилой недвижимости есть льгота: до 75% прибыли освобождается, если вы реинвестируете её в новую недвижимость в течение 2 лет.
Кадастровая стоимость и цена в тапу
Кадастровая стоимость нужна для муниципального налога. Однако для налога на продажу недвижимости в Турции до 5 лет важна цена в тапу (title deed). Она не должна быть ниже кадастровой, иначе налоговая наложит штраф. Более того, если цена занижена, налог могут доначислить по рыночной оценке.
Дополнительные сборы
При продаже взимается сбор за передачу права собственности (tapu harcı) — 4% от цены в тапу. Обычно продавец и покупатель платят по 2%. Если квартира новая, покупатель платит НДС (KDV) от 1% до 18%.
Ссылки на статьи закона
- Статья 80 Закона о подоходном налоге № 193: Определяет прирост капитала от продажи недвижимости как доход, подлежащий налогообложению, если срок владения менее 5 лет.
- Статья 81 Закона о подоходном налоге № 193: Устанавливает освобождения, включая 5-летний срок владения для полной免除.
- Временная статья 67 Закона о подоходном налоге: Регулирует индексацию на инфляцию и некоторые исключения для определённых активов, включая недвижимость.
Если у вас нет прибыли (с учётом инфляции), налог не возникнет.
Комиссии и улучшения
Комиссии (комиссионные, emlak komisyonu) и улучшения (iyileştirme masrafları) — это два разных вида расходов, которые вычитаются при расчёте налогооблагаемой прибыли (değer artış kazancı) от продажи недвижимости в Турции.
Они помогают уменьшить базу для налога (разницу между продажной ценой и скорректированной покупной ценой). Всё должно быть подтверждено документами (fatura, gider pusulası, банковские переводы, договоры с агентом и т.д.). Без документов налоговые органы не примут.
Комиссии (Emlak komisyonu — риелторские комиссии)
Это плата агенту по недвижимости (emlakçı).
- При покупке — обычно добавляется к стоимости приобретения (maliyet bedeli). Потом эта сумма индексируется по PPI (ÜFE).
- При продаже — вычитается отдельно как «расходы на реализацию» (elden çıkarma giderleri).
Примеры:
- Комиссия агенту 2–4 % от суммы сделки (часто делят пополам покупатель/продавец, но по договору может платить кто-то один).
- Платежи по договору с агентом или через банк.
Эти расходы прямо указаны в разъяснениях ГИБ (Gelir İdaresi) и судебной практике как deductible.
Улучшения (İyileştirme / tadilat masrafları — расходы на улучшения/реновацию)
Это капитальные вложения, которые повышают стоимость или качество недвижимости (не обычный ремонт/уборка).
Они добавляются к покупной цене перед индексацией по PPI. То есть увеличивают вашу «скорректированную стоимость покупки» и тем самым уменьшают прибыль.
Что считается улучшениями (примеры, которые принимают):
- Полная или частичная реновация (новая кухня, санузел, полы, окна, двери).
- Добавление балкона, террасы, дополнительной комнаты.
- Капитальный ремонт (перепланировка с разрешением).
- Установка системы отопления, кондиционирования, умного дома и т.д., если это значительно повышает ценность.
- Строительные работы по расширению/улучшению (с чеками от подрядчиков).
Что НЕ считается улучшениями (не вычитается):
- Текущий ремонт и обслуживание (покраска, мелкий косметический ремонт).
- Ежемесячные коммунальные платежи, уборка, охрана.
- Страховка DASK (её нельзя вычитать как улучшение).
Как это работает в формуле (упрощённо)
Прибыль = Продажная цена − (Покупная цена + комиссии при покупке + улучшения) × коэффициент PPI − комиссии при продаже − tapu harcı (гербовый сбор продавца) − другие расходы на продажу (нотариус, юрист и т.д.)
Потом от этой прибыли отнимается годовая истинна (в 2025–2026 гг. — около 25–87 тыс. TL в зависимости от года, каждый год обновляется) и только остаток облагается налогом по прогрессивной шкале 15–40 %.
Важные советы
- Всё сохраняйте: чеки, фактуры, договоры с агентом, акты выполненных работ (fatura + dekont).
- Если улучшения большие — лучше делать через официального подрядчика с KDV-фактурой.
- Рассчитать точно можно на официальном калькуляторе ГИБ: intvrg.gib.gov.tr (там есть поле «Toplam Gider» для комиссий и расходов на продажу, а улучшения добавляются к alış bedeli).
- Если недвижимость куплена после 01.01.2007 и продаётся до 5 полных лет владения — налог обязателен (при превышении истыны). После 5 лет — полное освобождение.
Связаться с нами
Мы можем сделать так, чтобы вас пустили в Турцию на 1 год даже после отказа в ВНЖ. Для получения консультации свяжитесь с нами через:
- Фейсбук: https://www.facebook.com/Turistsmirnov
- Форма обратной связи здесь: АДВОКАТ В ТУРЦИИ – Адвокат в Турции
- WhatsApp: +90 551 745 87 20 (https://wa.me/qr/JZMBUZ5RD45UN1)
- группа в телеграмм: https://t.me/erdemli_free.
