Как купить квартиру в Турции

Содержание страницы:

Изучая рынок вторичной недвижимости в Турции, я обнаружил, что многие дома, в которых продаются квартиры, не достроены до конца. Например, в одном 7 этажном доме, где люди живут больше 10 лет, «забыли» установить лифт. Шахта для лифта есть, а лифта нет. Чтобы понять этот парадокс, нужно представить схему оформления документов жилого дома, ещё с момента котлована. И ещё, оговорюсь сразу, что я не претендую на истину в последней инстанции. Я начал писать эту статью больше для себя, так как хотел разобраться в этом вопросе и купить квартиру в Турции для проживания и продления ВНЖ, а может даже и для получения гражданства. Но теперь я купил квартиру и получил определённый опыт, которым делюсь в этой статье.

Итак, застройщик (тот кто строит дом), сначала оформляет свидетельство собственности на землю (тапу на землю), а затем он получает разрешение на строительство дома. Статус всех будущих квартир в этом доме именуется по-турецки: Kat irtifakı. То есть, это проекты квартир. Скажем, если вы купите квартиру на этапе котлована, то вам выдадут тапу (свидетельство о праве собственности) на квартиру, к котором статус квартиры будет называться: Kat irtifakı.

Исканы

Когда дом будет построен застройщик получит первый искан (разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которое называется Гюнель искан (Genel iskan))

Второй искан – это Ferdi Iskan (Ферди искан) – это индивидуальный технический паспорт на квартиру (yapı kulanma izni), который получает собственник после покупки квартиры. Выглядит Ферди искан вот так:

Если застройщик не получит Гюнель искан, то и Ферди искан получить невозможно.

Всё бы ничего, да только для того, чтобы иностранцу получить гражданство Турции, должен быть: Ferdi Iskan (yapı kulanma izni). А так жить можно. Мне предлагали квартиру в семиэтажном доме без искана. Когда я начал изучать вопрос, оказалось, что в доме нет лифта. По проекту он есть, а на самом деле его нет. Застройщик по каким-то причинам его не установил. Шахту для лифта сделал, а лифт не установил. Так вот дому уже 10 лет. И люди живут в нём. На крыше полно гюнешей (солнечных батарей для нагрева воды). Вечером во всех окнах горит свет. Вот такие особенности могут быть, когда нет искана. То есть дом фактически не достроен. Но здесь видимо это мало кого волнует. Лишь бы была крыша над головой.

Однако, если вы иностранец, то лучше купить квартиру с исканом.

Как узнать есть ли у дома искан

Для того, чтобы узнать есть ли у дома искан или нет, я поступил следующим образом. Сначала я нашёл на сайте https://www.sahibinden.com/ объявление о продаже квартиры, которая мне подходит. Затем связался с риэлтором. Запросил у него тапу на квартиру. Если риэлтор не прислал тапу, то такое объявления я сразу отметаю. Ищу следующее объявление и пишу риэлтору, чтобы прислал тапу. Как только такой находится, я распечатываю тапу и иду в Беледие (Администрация). В Эрдемли она находится по адресу: Merkez, Hal Cd. No:18, 33730 Erdemli/Mersin, Турция (гео-метка: https://goo.gl/maps/mcQnU26ppHNUEzNX9). Поднимаюсь на лифте на второй турецкий этаж, выхожу из лифта и иду налево, мимо этой вывески:

и иду вдоль по коридору до стеклянных дверей

прохожу через них и первый кабинет слева

это кабинет № 209. Заходим сюда и подходим к мужчине, который сидит за первым столом справа. Показываем ему копию тапу и говорим: Мераба, бильмек истиорум бу дайаре искан вар вея йок. Он смотрит в компьютере и говорит: «вар» (есть искан) или «йок» (искана нет). Всё! Теперь мы знаем есть искан у дома или нет.

Тапу

Вот так выглядит Тапу до 2021 года. С 2021 года внешний вид немного изменился.

Вот так выглядит Тапу, выдаваемое с 2021 года

Перевод пунктов в тапу

Taşınmaz bilgileri – данные о расположении недвижимости
İl – Область
İlçe – Город
Mahalle/Köy – Улица.Район
Ada – Квартал No
Parsel – Участок No
Yüz Ölçümü – площадь земельного участка
Niteliği – вид земельного участка (участок с разрешением на строительство и тд)
Bağımsız bölüm – данные о конкретном объекте недвижимости
Niteliği – вид недвижимости (жилая, коммерческая и тд)
Arsa Payı – доля земельного участка
Proje m2 – площадь
Blok/Giriş/Kat no – блок, этаж
Bağımsız Bölüm no – номер независимой доли недвижимости
Cilt/Sayfa no – запись в кадастровой книге
Malik bilgileri – данные о владельце недвижимости
Adı Soyadı/Baba adı – Имя Фамилия, имя отца
Hissesi – доля владения
Tescil ilişkin bilgiler — данные по регистрации недвижимости
Taşınmaz Tipi/no – статус недвижимости
Edinme nedeni – причина перехода собственности (продажа, дарение и тд)
İşlem bedeli – стоимость продажи в лирах
Konum Bilgisi – данные о расположении (по qr коду)
Tescil Tarihi/Yevmiye no – дата и номер регистрации в кадастровой палате
Siciline uygundur – подпись и печать ответственного лица

Как узнать сколько дому лет

В объявлениях о продаже возраст дома не соответствует заявленному в объявлении. Я смотрел одно объявление о продаже квартиры, в котором возраст дома был указан в промежутке между 10-15 годами. Но внутренняя отделка и внешний вид дома явно на этот возраст не тянули. На вид дому было лет тридцать, не меньше. Я запросил копию тапу у риэлтора. Он мне её прислал. Но в нём на первый взгляд не пишется год постройки. А куплена она была последним собственником в 2013 году. И вот риэлтор стал утверждать, что это и есть дата постройки. Но присмотревшись внимательно, я увидел дату плана управления в земельном кадастре.

Местный риэлтор сказал мне, что дом строится за два — три года до даты плана. То есть, если указано в тапу, что дата плана 1989 год, то дом построен примерно в 1986-1987 годах. А значит дому 36 лет, а не от 10 до 15 лет. Поэтому, если хотите узнать возраст дома, то обращайте внимание на мелкий шрифт в тапу, где написано: YÖN PLANI.

https://youtube.com/watch?v=3Tw_Jjy3rPg%3Fversion%3D3%26rel%3D1%26showsearch%3D0%26showinfo%3D1%26iv_load_policy%3D1%26fs%3D1%26hl%3Dru%26autohide%3D2%26wmode%3Dtransparent

Что такое YÖN PLANI

YÖN PLANI — это план управления жилым домом. С планом управления определяются правила, которые должны соблюдать жители дома. План управления, подготовленный для управления зданием, можно получить через Управление земельного кадастра. С дополнениями к проекту, подготовленным Дирекцией, жильцы здания могут самостоятельно заключать договоры. Такие вопросы, как порядок уплаты взносов и обустройство зон общего пользования, включены в план управления. Этот план был зарегистрирован управлениями земельного кадастра. Людям, решившим купить недвижимость, необходимо оценить пример плана управления, взятый из акта. Планы управления содержат пункты, направленные на предотвращение проблем, которые могут возникнуть у жильцов квартир. С оговорками о возвышении пола арендодатели могут иметь определенные права. Именно поэтому важно внимательно изучить планы управления. Планы управления включают названия статей, связанных с первым этажом, первым этажом, другими этажами и этажами террас. Заголовки статей, такие как запреты, разрешение споров, руководящие органы, время заседаний, право голоса, книга решений, выборы и обязанности директоров, включены в план управления. Обо всём этом написано на турецких сайтах: https://www.milliyet.com.tr/emlak/yonetim-plani-nedir-64760 и вот здесь ещё https://www.sozcu.com.tr/2017/emlak/yonetim-plani-nedir-yonetim-plani-nasil-yapilir-1912196/

Таким образом, это внутренний договор между собственниками жилья и общим собранием. И он регистрируется в Управлении земельного кадастра уже после постройки здания. Следовательно по его дате можно установить, что здание было построено раньше. Примерно, так можно установить сколько дому лет.

Минусы квартиры со статусом Kat irtifakı

Плата за свет и воду в квартирах Kat irtifakı дороже, чем в квартирах со статусами Kat Mülkiyeti;
Налог на недвижимость выше тоже;
У некоторых квартир не указан адрес в системе. А это значит ВНЖ получить невозможно. А если адрес есть, то всё равно ВНЖ только туристический, а не по Тапу.
Дом могут снести, потому что захотят построить там дорогу или другой объект и вы ничего не получите взамен, так как дом не узаконен.
Kat irtifakı — это промежуточный статус, выдаётся сроком на 5 лет с момента начала строительства. Его можно продлить ещё на 5 лет если обратиться с заявлением о продлении, до того как истекли первые 5 лет. То есть в общей сложности статус Kat irtifakı не может длиться более 10 лет. Если за эти 10 лет госкомиссия не пройдена, получить Kat mülkiyeti уже невозможно.
Если дом обрушится в результате землетрясения, или сгорит от пожара, то страховая компания скорее всего сошлётся на то что были ошибки при строительстве и не будет ничего оплачивать.

Обман в объявлениях

Вот полюбуйтесь, два разных объявления, в разных районах Эрдемли, но с фотографиями одной квартиры.

В левом объявлении площадь квартиры 90/70 кв.м, а в правом уже 100/80 кв.м. Какое из них фейковое не определишь на первый взгляд. Однако, если присмотреться, то можно увидеть, что в левом объявлении красным цветом выделено слово собственник (sahibinden). А значить левое объявление настоящее. А правое объявление — это скопированное левое, только с изменённой информацией.

Шаги по оформлению квартиры

Залог в агентство недвижимости (мне сначала сказали оставить залог в размере 20000,00 лир, но я сказал, что могу оставить только 10000,00 и они согласились);
Оплатить экспертизу (оценку рыночной стоимости) квартиры. Риэлторское агентство привлекает оценщика со стороны. Мне сначала сказали, что оценка будет стоить 2000,00 лир, но потом, когда нашли оценщика, он запросил 5900,00 лир. Пришлось платить эту сумму. Только после этого оценщик приступил к работе. Информация в отчёте об оценке может вас шокировать. Например, из отчёта об оценке по моей квартире, я узнал, что площадь квартиры не 230/200 кв. м, как было указано в объявлении, а 170/90. После этого я сказал, что откажусь от сделки, и что 90 кв. м вместо 220 кв. м, я покупать не буду. Не смотря на то, что нам уже назначили рандеву в кадастровой палате, я туда не пошёл и перестал отвечать на звонки на время. Через час звонков, я взял трубку, и по телефону на чистом русском языке со мной заговорила девушка и сказала, что я не так всё понял и предложила встретиться в квартире и всё измерить самостоятельно. Я согласился. Мы встретились в квартире, я всё обмерял рулеткой и у меня получилось 140 кв. м. без балконов и 170 кв. м с тремя балконами. Но балконы, я так понял, предыдущий хозяин объединил с комнатами. Поэтому общая площадь квартиры получилась 170 кв. м. В принципе это меня устроило, всё-таки не 90 кв. м., как написал оценщик. Я успокоился и мы договорились провести сделку на следующий день в кадастровой палате. Хотя осадок остался. Обещали 220 кв. м., а на самом деле 170 кв. м. Но с другой стороны, квартира расположена на первом турецком этаже (по нашему на втором) на крыше магазина и у меня вместо балконов в распоряжении вся крыша магазина размером примерно 200 кв. м. То есть, я покупаю квартиру, площадью 170 кв. м. и плюс огромный балкон (крыша магазина) размером 200 кв. м. Таким образом общая площадь квартиры получилась 170 + 200 = 370 кв. м.
Далее вам дадут бланк заявления для обращения в кадастровую палату. Туда вписываем свои данные, вклеиваем свое фото и теперь нужна справка о происхождении денег.
Вообще туда требуются следующие документы: YEMINLI TERCUMAN; PASAPORT TERCUME; VERGE KIMLIK NUMARASI; DOVIZ BOZDURMA BELGESI; YABANCI KIMLIK BILDIRI FORMU; YABANCI EKSPERTIZ DEGER RAPORU; SATAN E-DEVLETI
Справка о происхождении денег называется DOVIZ BOZDURMA BELGESI. В моём случае было так: Квартира стоила 1450000 турецких лир. Я сбил цену до 1250000 турецких лир. Вот на эту сумму мне нужна была справка о происхождении денежных средств. Если вы не можете объяснить происхождение (как у меня), то тогда предлагается купить на эту сумму доллары США и опять обменять эти доллары на лиры. Тогда банк выдаёт справку, что деньги произошли в результате ввоза долларов США и обмена их на турецкую лиру. Курс сегодня (17.04.23) был 19,90 лиры за доллар. Вот представьте, я должен купить доллары на 1 250 000 турецких лир. То есть 1 250 000 делим на 19,90 получается 62 814,07 долларов США. Хорошо, я куплю 62 814,07 долларов США, а теперь мне надо их продать за лиры. А курс покупки долларов США составляет 19,30 лиры за доллар. То есть, считаем, 62814,07 умножить на 19,30 лир, получаем 1 212 312 турецких лир. Таким образом, я теряю 37 688 турецких лир, на этой бессмысленной операции (1 250 000 — 1 212 312 = 37 688). Я заявляю это директору риэлторского агентства. Она понимающе смотрит на меня и предлагает следующую схему: Кадастровая цена квартиры 179000 турецких лир. Она говорит, заплати эту сумму в долларах дедушке собственнику квартиры, а остальную сумму внесёшь на счёт нашего агентства, и мы сами её перечислим собственнику. То есть по документам пойдёт, что квартира стоит 179000 лир, а остальное неофициально. Выгода на лицо. Мы едем в банк, я перевожу через мобильный банк лиры на доллары и перевожу их собственнику квартиры. Собственник рядом. Он всё контролирует. В назначении платежа указывается, что это деньги на покупку квартиры, по такому то адресу. Информация автоматически уходит в кадастровую палату. Всё!!! Никакой справки больше не надо. Я знаю, что многие платят за такую справку по 2000-5000 лир. В моём случае, она мне не стоила ничего! Вернее она автоматом уходит в кадастровую палату и не надо теперь менять всю сумму. То есть я не теряю больше 37 688 лир. Но возникает другой неприятный момент. Сын собственника, вдруг заявляет, что доллары он будет менять на лиры не по 19,90 лир, а по 19,30 лир. И поэтому надо из 1 250 000 лир вычесть не 179 000 лир, а 174 000 лир. Все смотрят на меня. А я уже 9000 долларов перечислил. Что я могу сделать? Отказаться от сделки из-за 5000 лир? Я послушно киваю головой, говорю tamam. Все довольны. Потерять 5000 лир это не 37 688 лир. Будьте к этому готовы. И ещё один неприятный момент: В объявлении площадь квартиры была указана как 240/200 кв.м. В искане написано 180 кв.м. — это площадь квартиры, и 43 кв. м. — это торговая площадь в магазине на 1-ом этаже. В оценке рыночной стоимости квартиры указана площадь 170 кв.м. Я говорю, торговая площадь 43 кв. м. тоже мне достаётся? Собственник ехидно улыбается, и говорит, что нет. Но может продать мне её за отдельную плату. Я тоже улыбаюсь, но думаю, что потом через суд я с тебя её бесплатно взыщу. В итоге вместо обещанных 220 кв. м. я покупаю 170 или 180 кв. м. и вместо балкона, у меня вся крыша магазина, расположенного на первом этаже. А это, на секундочку, 400 кв.м.
Все документы подаются риэлтором в кадастровый орган (типа Росреестра) и все мы (продавец, покупатель, риэлтор, переводчик) должны встретиться там. Вчера был как раз такой день. Мы встречаемся, переводчик говорит, что надо перевести оставшуюся сумму за квартиру риэлтору. Я пытаюсь это сделать через мобильный банк, но мне приходит отказ. Лимит на переводы в день 500 000 лир, а мне надо перевести 1 066 000 лир. Через час кадастровая палата закрывается. Продавец говорит, что сделка переносится на завтра. Но мы с риэлтором всё-равно летим в банк, чтобы поднять лимит на завтра, но там заявляют, что могут лимит поднять только до 1 млн. в день. Я говорю риэлтору, что сегодня могу перевести прямо в банке всю сумму, но она отказывается. Делом в том, что она, получив мои деньги сразу должна перевести их продавцу, тогда нет комиссии банка. А если я ей сегодня переведу всю сумму, а она переведёт её завтра продавцу, то тогда банк с неё возьмёт комиссию. Меня эта новость успокаивает. Значит никто не собирается взять мои деньги и исчезнуть. Всё хорошо. Поднимаем лимит до 1 млн. 150 000 лир перевожу в Вакиф банк на свою карту, чтобы завтра перевести с одного банка миллион и с Вакифа 66 000 лир. Сегодня 20.04.2023 мы все в 8:30 утра уже в кадастровой палате. Я перевожу 1 066 000 лир риэлтору. Риэлтор переводит всю сумму продавцу, мы подписываем контракт у работника кадастровой палаты. Через 10 минут мне выдают тапу, где я указан собственником!!! Дедушка (продавец) протягивает мне ключи от квартиры. Все счастливы!!!
Заключить договор на электричество и воду (этот пункт я попросил включить в контракт на услуги агентства недвижимости. Что оплата за услуги агентства будет произведена, только после получения тапу и подключения моей квартиры к водопроводу и электричеству). И я не прогадал. Риелтор одна не получила свой гонорар и она с горящими глазами говорит, что прямо сейчас подключит мне и свет и воду. Я говорю, так деда ещё не выписали. Я спрашиваю деда, когда он выпишется из квартиры. Он отвечает, что может после праздников. Риэлтор отвечает: сорун дегил (нет проблем). Хватает деда за шкирку и летит с ним в нюфус. Меня подхватывают помощники риэлтора и везут на машине в беледие. Пока мы получаем какую-то справку, мне приходит сообщение от риелтора, что деда выписали из квартиры! Примерно 9:30 утра, а я уже собственник квартиры в Турции. Осталась самая малость. Мы выходим из беледие, и сразу заходим в офис страховой компании делать страховку от землетрясения. Пока страховой агент заполняет данные (страховка стоит 165 лир), помощники уже захватили ксерокс страховой компании и готовят комплекты документов для подключения воды и электричества. Переводчик говорит, что её миссия закончена и просит за свои услуги 1000 лир. Я перевожу. Страховка готова и мы мчим подключать электричество. 5 минут и я подписываю договор на электричество. Ещё 3 минуты и мы уже в Мески. Подаём документы на подключение воды. 5 минут и договор на воду подписан. Я перевожу комиссию риэлтору (Вообще, квартира стоит 12500000 лир. Комиссия риэлтора составляет 3% от цены квартиры. Это где-то 37000 лир. Но после того, как я нахмурил брови, риэлтор сразу скинула 7000 лир. Я перевожу 30000 риэлтору). Вот теперь точно все счастливы!!! Риэлторское агентство называется Bluest.

Тапу на мою квартиру

Ну вот, примерно так выглядит тапу на квартиру.

На что обратить внимание при покупке квартиры:

Если квартира принадлежала турку, у которого она была более 5 лет в собственности, то тогда можно через 5 лет получить гражданство;

Если квартира более пяти лет в собственности, то можно указать всю стоимость квартиры и налога не будет. Потому что обычно, стоимость квартиры занижается, чтобы налог был поменьше и большая часть стоимости квартиры отдаётся наличкой, то есть в случае расторжения сделки, вы своих денег обратно не получите, если не оформите их хотя бы распиской.

Я предупредил агентство недвижимости, что без контракта работать не буду. Они мне дали такой контракт:

Договор с риэлтором

Риэлторские агентства с которыми я не стал связываться

Здесь я напишу список риэлторских агентств, которые я отмёл сразу.

CİTY GAYRİMENKUL, риэлтор Hasan Sarı	Я попросил прислать тапу на квартиру, но он так и не ответил.
Sağlam Gayrimenkul	Я попросил прислать тапу на квартиру, но он так и не ответил и объявление сразу пропало.
Erdemli Komisyonsuz Emlak	Я запросил тапу, скинули мне телефон типа консультанта. А он сказал зачем тапу, приходите смотреть.
ASİLZADE GAYRİMENKUL	Запросил тапу, даже не ответила.
TEKİN EMLAK GAYRİMENKUL DANIŞMANLIĞI	Не прислал фото искана.
My home	Я написал в вотсапе. Мне перезвонил на ломаном русском. Сказал искана нет, а тапу пришлёт. Но так ничего и не прислал.
ÇAKIRLI & TAKİP GAYRİMENKUL	Я запрашивал тапу, он отказался прислать.
AK-DAĞ TOWERS GAYRİMENKUL	Я запросил тапу, он не ответил. Но стал по видео вотсапу перезванивать. Я не стал отвечать.
VİZYON GAYRİMENKUL&İNŞAAT	13.03.2023 г. я запросил тапу, он начал спрашивать зачем он мне нужен и не предоставил.
Forex Gayrimenkul Ahmet Uraslu	13.03.2023 я запросил тапу, он спросил зачем, я попросил тогда хотя бы земин номер, он молчит, ничего не предоставил.
Evizade Gayrimenkul	Я запросил тапу, всё прислал, но возраст здания не 20 лет, как написано в объявлении, а 33 года.
Дом в Мерсине	Я запросил тапу, он прислал распечатку с сайта на земельный участок, и стал меня убеждать что это и есть тапу.
Black	Эту компанию я отмёл сразу. Ещё когда я приехал в Эрдемли и жил в отеле, я подбирал квартиру для аренды. Это агентство прислало видео квартиры за 4500 лир на берегу моря. И сообщило мне, что только мне стоит прийти в офис, как я сразу получу в аренду эту квартиру. На видео некто вышел из квартиры, снимая свой выход на телефон и через 200 метров он был уже на пляже. Но когда я приехал, мне сказали: о чём вы? и начали втюхивать квартиры за 6500-8000 лир вообще не в береговой зоне.

Вопросы задавайте в группе телеграмм: https://t.me/erdemli_free