Договор аренды в Турции

• Заключение договора аренды квартиры в Турции
• Будет ли автоматически расторгнут договор аренды после его окончания?
• Как расторгнуть договор аренды до конца срока

Я уехал из России 28 сентября 2022 года. Через Казахстан и Грузию я добрался до Турции и сразу приступил к поиску квартиры для аренды. Первая проблема, с которой я столкнулся – это где остановиться на время поиска квартиры. За городом я нашел недорогой отель на берегу моря (450 турецких лир в сутки) и приступил к поискам квартиры.

Все знают, что в Турции есть несколько сайтов, на которых публикуются объявления о сдаче в аренду и продаже квартир.

Это следующие сайты:

• https://www.sahibinden.com/
• https://www.hepsiemlak.com/
• https://www.emlakjet.com/

Все они, конечно, на турецком языке, но браузер гугл хром хорошо переводит всё на русский язык.

Сначала я начал искать квартиры у моря. Но столкнулся с тем, что квартиры в первой и второй линии сдают только до июня. А мне нужно было снять квартиру на год, чтобы и ВНЖ дали на год, а не на полгода.

Вторая проблема, это то, что надо договор регистрировать у нотариуса. Опять же для того, чтобы получить ВНЖ. Но не все собственники на это согласны.

Переписываясь с турками через гугл-переводчик, они теряли ко мне всякий интерес, как только дело доходило до того, что договор нужно регистрировать у нотариуса. И просто переставали отвечать на сообщения.

Но вдруг одни арендодатели неожиданно согласились и я попал на мошенников. Вот видео об этом:

Ещё в Турции есть такая особенность, что квартиры сдаются с мебелью и без. Цена соответственно выше на первые. И я сначала хотел, конечно, квартиру с мебелью. Но изучив рынок, я понял, что аренда квартиры с мебелью стоит практически в полтора, два раза дороже, чем без мебели. И я переключился на те что подешевле. Кроме того, все квартиры на берегу моря сдаются уже с мебелью. Я понял, что на берегу снимать очень дорого, и я стал искать варианты на расстоянии от морского побережья. Сразу стало легче. Я нашел один вариант в только что построенном доме и сдавал его даже сам собственник, но уж очень отдалённым показался мне вариант.

Однажды плутая по городу в поисках вывесок на балконах о сдаче в аренду квартиры я наткнулся на агентство недвижимости в котором работницы сидели в чадрах. Я подумал, что такие люди врядли обманут и обратился туда. Сразу сказал, что я уже готов на квартиру без мебели, и не на берегу моря, лишь бы договор был на год, и собственник был согласен заверить его у нотариуса. Я сказал, что максимальный платёж в месяц не должен быть выше 4500 турецких лир. И о чудо, через пять минут мне показали вариант трёхкомнатной квартиры площадью 120 квадратных метров с двумя балконами, с двумя туалетами в свежем доме всего за 3700 турецких лир. Ещё через 10 минут меня уже вёз представитель агентства в квартиру на машине.

Мы подъехали к десятиэтажному дому, у которого были стеклянные автоматические раздвижные двери и два лифта. Поднялись на четвёртый этаж и передо мной предстала 120 метровая трёхкомнатная квартира с двумя огромными балконами, двумя туалетами и двумя душевыми. Единственный недостаток – это отсутствие мебели. А отсутствие мебели в Турции – это значит, отсутствие не только стульев и кроватей, но и отсутствие холодильника, газовой плиты и даже кондиционеров. Однако, пока я бегал по городу в поисках квартиры, я обнаружил множество магазинов, которые торгуют бывшей в употреблении мебелью, включая холодильники, кондиционеры и всё остальное. Забегая вперёд, я скажу, что холодильник я впоследствии себе купил бошевский на 505 литров в состоянии нового всего за 3500 лир, в то время как в магазине он стоит от 15000 до 20000 лир. При этом были варианты за 1500 лир. Но уж очень старые. Причём турки любую технику, даже бывшую в употреблении сами доставляют прямо в квартиру и сами всё подключают.

В общем квартира мне понравилась. Мы вернулись в агентство, я подтвердил свой выбор. Риэлтор попросила меня внести 3700 лир в качестве оплаты за их работу. Я сказал, что их работа ещё не окончена и желательно все расчёты, после того как будет подписан договор с собственником квартиры у нотариуса. Тогда риэлтор сказала: “Ну внесите хотя бы 1000 лир, нам же надо объявление снимать с сайта, а если вы откажетесь вдруг, то чтобы подать его заново придётся платить”. Я согласился и внёс 1000 лир под расписку. Все остались довольны. Меня повезли к нотариусу. Но это уже второй этап для оформления ВНЖ в Турции.

Заключение договора аренды квартиры в Турции

Мы приехали к нотариусу. Риэлтор собственника подал документы. Нам сказали подождать. Там работает девушка – переводчик. Она мне сказала, что я должен буду заплатить две суммы. Одну за перевод моего паспорта, другую за заверение договора аренды. Вскоре подошёл собственник квартиры. Кроме нас ещё было человек десять. Кто оформлял куплю-продажу машины, кто ещё что-то. Вскоре позвали и нас. Мне дали подписать договор аренды первому, при этом переводчица его зачитала и я нашёл ошибку. Она написала, что договор составлен на 6 месяцев. Я сказал, что это не так, мы заключаем на один год, а не на шесть месяцев. Она извинилась, договор переделала и я подписал. Затем договор подписал собственник квартиры. С меня взяли 197,30 лир за заверение паспорта и 1022,30 за заверение договора аренды и выдали квитанции об оплате. Мы вышли на улицу и только после этого я отдал ему деньги за полгода вперёд. Кстати, оказалось, что я писал ему на сахибиндене и его риелтор ответил мне что сдадут квартиру, но оплату нужно внести сразу на один год. А моя риэлтор сумела их уломать, чтобы внести платёж не за весь год, а только за полгода. Ежемесячные платежи даже не ищите. Сейчас такой поток беженцев, что даже хотят ВНЖ отменить. Риелтор про

Договор аренды относится к числу договоров, которые не обязательно заключать в письменной форме. Договор аренды, который заключён устно и фактически применяемый (выполненный), также действителен, если он доказан.

Но Миграционная служба требует договор от иностранцев в письменной форме заверенный нотариусом.

Помещение должно быть жилым если арендуете по цели ВНЖ !!

Ищите в Tapu слово «mesken».
Квартир с другим статусом очень много, из-за этого возникают проблемы с пропиской.

Квартира должна иметь квартирный статус, то есть не офис/депо/тиджари/другое нежилое. Если в ТАПУ не написано «MESKEN», скорее всего в ВНЖ откажут.

Квартиру может сдавать либо хозяин, либо третье лицо с доверенностью.

У достаточно большого количества риэлторов нет доверенности, а хозяин в другом городе/стране.

И так сын/брат/дядя без доверенности квартиру вам сдать не может – а таких квартир очень много.

Часто дают бумаги, которые не связны с договором, либо не в вашу ползу, на подпись при заключении договора. Не заключайте договоры аренды, не узнав все минусы-плюсы договора без перевода всех документов!

Не верьте на слова и без договора не платите!! Оплачивайте аренду на банковскую карту с пометкой KIRA и если платите наличным, после оплаты обязательно нужно брать расписку чтобы доказать факт оплаты в случае конфликта по вопросу оплаты аренды.

Хозяин не может вам поднять аренду до конца контракта.

Нужно знать, что когда договор продолжает действовать, нельзя менять условия и сумму договора без согласия обеих сторон!

В настоящее время арендодатели либо пытаются переоценить стоимость аренды либо угрожают, меняют замки в двери.

Такое поведение в уголовном праве составляет преступление, особенно связанное с неприкосновенностью жилища.

С 1 сентября 2023 года в Турции вводится посредничество при урегулировании арендных споров.

Эта мера направлена на разрешение арендных споров по соглашению сторон, то есть мирным путём, без обращения в суд и предполагается снизить количество обращений в суд.

В случае арендных споров стороны будут обращаться не в суд, а сначала к посреднику. Заявки будут подаваться бесплатно в офисы посредничества в зданиях суда.

В заявлениях не будет обязательств по оплате расходов, таких как судебные расходы, гонорары, услуги свидетелей, гонорары экспертов.

Переговоры при содействии посредника должны завершаться в течение трех недель. В некоторых случаях посредник может продлить этот срок максимум еще на одну неделю.

Если после переговоров при содействии посредника не удастся прийти к соглашению, тогда может быть подан иск в суд в течении двух недель.

Будет ли автоматически расторгнут договор аренды после его окончания?

Очень часто задают вопрос о расторжении договора, когда срок аренды заканчивается и про повышение цены аренды.

Договор аренды не будет автоматически расторгнут.

Наоборот, он будет автоматически продлен на такой же период, если стороны его не расторгли.

В большинстве случаев даже миграционная служба на практике продлевает ВНЖ на основании старого договора аренды.

Даже если арендатор и арендодатель не заключили новый договор, старый договор будет являться действительным. Окончание договора аренды не является основанием для выселения арендатора.

Арендатор может расторгнуть договор аренды путем письменного уведомления не менее 15 дней до истечения срока действия договора. В случае отсутствия уведомления договор аренды считается автоматически продленным, сроком на 1 год.

При сдачи объекта договора, арендатору необходимо подписать акты, указанные ниже:

• Соглашение о расторжении договора аренды или нотариальное уведомление арендатора;
• Акт приема-передачи помещения.

А если арендодатель хочет расторгнуть договор, должен обратиться в суд.

Важно внимательно прочитать условия повышения цены при продлении. Прописаны ли условия, каким образом будет повышена арендная плата за второй и последующие периоды действия этого договора?

В Турции продлят положение, ограничивающее увеличение арендной платы до 25%.

И если условия повышении цены есть в договоре выше 25% или будет в рамках среднего индекса потребительских цен (Тüketici fiyat endeksi — TÜFE), то рекомендуем перечислять плату на счёт арендодателя на 25% (максимально возможное повышение) больше суммы, указанной в договоре.

Это нужно для того, чтобы арендодатель не смог выселить вас по причине того, что вы оплатили аренду не в полном объёме.

Как расторгнуть договор аренды до конца срока

I. ВВЕДЕНИЕ

Несмотря на то, что исполнение договора при аренде жилых помещений и крытых рабочих мест не вызывает сложностей, нельзя сказать того же о расторжении договора для арендодателя. Арендодатель имеет право воспользоваться правом на расторжение договора аренды путем уведомления и судебного разбирательства, и эти права подчиняются строгим правилам и условиям. В этой статье я упомяну, что иск, который должен быть подан в случае расторжения договора аренды арендодателем в уведомительном порядке, технически является не отказом от аренды, а возвратом аренды.

II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА НА ОСНОВАНИИ УВЕДОМЛЕНИЯ

Обстоятельства, при которых арендодатель может расторгнуть договор аренды путем уведомления, регулируются различными положениями Обязательственного кодекса Турции под номером 6098 (“TCO”). Наиболее часто встречающимися положениями являются TCO 315, регулирующий неисполнение обязательств арендатором, TCO 316, регулирующий обязательства арендатора по бережному использованию арендованного имущества и уважению соседей, а также TCO 347, регулирующий расторжение договора по уведомлению при аренде жилых помещений и крытых рабочих мест. Кратко поясним эти три положения;

1. ТСО 315 Неисполнение арендатором своих обязательств

Последствия неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и дополнительных расходов регулируются ТСО 315. Согласно этому положению, если арендатор не исполняет обязанность по внесению арендной платы или дополнительных расходов после передачи арендованного имущества, арендодатель может письменно уведомить арендатора о расторжении договора в случае неисполнения обязательств в течение этого срока.

Если арендатор был уведомлен о том, что договор аренды будет расторгнут немедленно без повторного уведомления, если оплата не будет произведена в течение тридцатидневного срока, указанного в уведомлении, выданном арендатору, и если арендатор не произвел оплату в течение этого срока, договор аренды будет расторгнут на основании уведомления.

2. TCO 316 Обязательство использовать с осторожностью и уважать соседей

Арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с договором аренды и с должной осмотрительностью. ТСО 316 специально регулирует этот вопрос. Согласно этому положению, арендатор обязан добросовестно использовать арендованное имущество в соответствии с договором и проявлять необходимое уважение к соседям и лицам, проживающим в недвижимом имуществе, в котором находится арендованное имущество. В случае нарушения арендатором этого обязательства арендодатель, в случае аренды жилых помещений и крытых рабочих мест, должен направить письменное уведомление об устранении нарушения не менее чем за тридцать дней, в противном случае арендодатель обязан расторгнуть договор.

Обязанность арендатора бережно использовать арендованное имущество в соответствии с договором и уважать соседей возникает в различных случаях. Поскольку Кассационный суд не признает каждое нарушение договора в этом объеме, целесообразно давать оценку в каждом конкретном случае.

В случае нарушения арендатором обязанности по уходу, если арендатор не устраняет это нарушение в течение 30-дневного срока, предоставленного арендатору для устранения этого нарушения, арендодатель может расторгнуть договор, направив уведомление о расторжении в разумный срок.

3. TCO 347 Расторжение договоров аренды жилых помещений и крытых рабочих мест путем направления уведомления

Положение, затрудняющее арендодателю расторжение договора аренды без каких-либо причин, содержится в ТСО 347. Согласно соответствующему положению, при аренде жилых помещений и крытых рабочих мест арендодатель не может расторгнуть договор на основании истечения срока договора. Однако по истечении десятилетнего периода продления арендодатель может расторгнуть договор без объяснения причин при условии, что арендодатель уведомит об этом не менее чем за три месяца до окончания каждого года продления, следующего за этим периодом.

Арендодатель может расторгнуть договор аренды без объяснения причин после истечения десятилетнего периода продления, например, направив письменное уведомление арендатору за 3 месяца до наступления 12-го года по договору аренды сроком на 1 год.

4. Последствия расторжения договора по уведомлению

В соответствии с тремя вышеперечисленными правилами арендодатель может расторгнуть договор аренды путем уведомления. В этих трех случаях для расторжения договора аренды не требуется решение суда. Поскольку уведомление о расторжении договора является правом, порождающим обратимое нововведение, оно влечет за собой последствия по достижении адресата. В результате расторжения договора аренды с уведомлением о расторжении арендатор становится неправомерным владельцем арендованного имущества и обязан вернуть арендованное имущество арендодателю.[1] Если арендатор не возвращает арендованное имущество и продолжает им пользоваться, необходимо выяснить характер иска, который будет подан арендодателем в этом случае.

В данном случае иск, который должен быть подан, – это иск о возврате арендованного имущества. В этом иске содержится требование об установлении факта прекращения договора и, кроме того, о возврате арендованного имущества в соответствии со статьей 334 ТКо для ликвидации прекращенных договорных отношений.[2] Таким образом, решение, вынесенное в результате поданного иска, не является решением, порождающим новизну, а есть установление факта прекращения договора и последующее исполнение положения о возврате арендованного имущества.[3] Хотя на практике рассматриваемый иск описывается как иск о выселении, технически он отличается от иска о выселении, который является иском, порождающим новизну. Поскольку договор прекратил свое действие с уведомлением о расторжении, поданный иск является иском об исполнении обязательств по возврату арендованного имущества в результате вынесения решения о расторжении договора[4].

III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Когда арендодатель расторгает договор аренды путем уведомления, он подает иск о возврате аренды против арендатора, который не возвращает арендованное имущество. Иски о выселении действительны для положений ТСО 350 – 354 и прекращают действие договора аренды с принятием окончательного решения. Таким образом, положительное решение, которое должно быть вынесено по иску о выселении, является учредительным. Однако в случае расторжения договора аренды договор уже расторгнут в связи с уведомлением о расторжении, и иск, подаваемый для возврата арендованного имущества, является возвратным иском, где решение, которое будет вынесено, будет носить только разъяснительный характер в отношении расторжения[5].

[1] Yavuz/Acar/Özen, a.g.e., s. 234; Gümüş, Kira, s. 289. Wessner, a.g.e., s. 240. SVIT Romandie, a.g.e., s. 129. Malatyalıoğlu-Ertaş, a.g.e., s. 480-482.

[2] Şafak, Kira Sözleşmesinin Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışları Sebebiyle Feshedilmesi, s. 54

[3] Doğan, a.g.e., s. 53. Sözleşme zaten fesih ile ya da fesih dönemi sonunda sona ermiştir ancak kiracı kiralananı rızası ile terk etmediği için feshin tespiti ve kiralananın iadesi dava yoluyla talep edilmektedir.

[4] Şafak, Kira Sözleşmesinin Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışları Sebebiyle Feshedilmesi, s. 55

[5] Burcuoğlu, Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde, Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Fesih Ve İade İstemi İle İlgili Yargıtay Uygulamasının Değerlendirilmesi, s. 659

Вопросы задавайте в группе телеграмм: https://t.me/erdemli_free